اگر به آرامش و سپری کردن اوقات در طبیعت علاقه دارید، احتمالاً تاکنون به ساخت ویلا در یک منطقه بکر و خوش آبوهوا فکر کردهاید اما آیا میدانید مهمترین موضوع برای ساخت ویلا چیست؟ قطعاً اولین و مهمترین موردی که باید درباره آن فکر کنید، انتخاب زمین ویلایی مناسب است.
زمین همه جوانب پروژه را تحت تأثیر قرار میدهد؛ از هزینهها گرفته تا طراحی و حتی ارزش بلندمدت سرمایه شما. به همین دلیل اگر دقت کافی برای انتخاب زمین نداشته باشید، ممکن است بعدها متحمل هزینههای زیاد یا حتی درگیر مسائل قانونی شوید.
بنابراین اگر قصد ساخت ویلا در گیلاوند یا مناطق دیگر دارید، این مقاله برای شما است. در ادامه درباره نکاتی که باید در مرحله انتخاب زمین ویلا در نظر داشته باشید، صحبت خواهیم کرد.
موقعیت مکانی و دسترسی زمین ویلا
یکی از اولین مواردی که باید بررسی کنید، موقعیت زمین است. آیا زمین به امکانات و خدمات شهری مثل بیمارستان و فروشگاهها دسترسی دارد؟ آیا مسیر دسترسی به ویلا خاکی است یا آسفالت شده؟ آیا محله مورد نظر امنیت دارد؟
همه این موارد از عواملی هستند که بهشدت بر ارزش ویلا در طولانیمدت اثر میگذارند. خیلی مهم است که ویلا را جایی بسازید که اگر خواستید بعداً آن را بفروشید، خریدار داشته باشد.
ابعاد و شکل ایده آل زمین ویلایی
مورد بعدی که باید بررسی کنید،ابعاد زمین است. هر چه ابعاد زمین بزرگتر باشد، دست طراح هم بازتر است؛ مثلاً میتواند در محوطه استخر یا یک باغچه در نظر بگیرد.
از سوی دیگر شکل زمین هم بسیار مهم است. معمولاً زمینهای مربعی و مستطیلی، بهترین گزینه برای ساخت ویلا هستند. در این زمینها میتوان هر پلان منظمی را پیادهسازی کرد. به عبارت سادهتر، زمین نباید خیلی باریک یا خیلی کشیده باشد. نکته دیگر اینکه ترجیحاً زمینی را انتخاب کنید که اصطلاحاً پخ یا قناسی نداشته باشد.
ضوابط تفکیک اراضی
موضوع دیگری که باید درباره آن پرسوجو کنید، ضوابط تفکیک اراضی در منطقه مورد نظر است. در بسیاری از مناطق، شهرداری یا دهیاری حداقل متراژی برای صدور پروانه ساخت تعیین میکند. مثلاً ممکن است در منطقه مورد نظر شما زمینهای زیر ۲۵۰ مترمربع مجوز ساخت نگیرند.
بنابراین اگر قصد دارید زمینی بخرید که قبلاً از یک قطعه بزرگتر جدا شده است، باید مطمئن شوید این قطعه با حداقل متراژ قانونی مطابقت دارد؛ در غیر این صورت، حتی اگر زمین دارای سند باشد، پروانه ساخت صادر نمیشود.
این مرحله بخشی از مدیریت ریسک در ویلاسازی است؛ زیرا با بررسی ضوابط تفکیک و مجوزها، از ریسکهای حقوقی و مالی مرتبط با زمینهای غیرقابل ساخت پیش از خرید جلوگیری میکنید.
بررسی وضعیت حقوقی زمین
توجه کنید که هرگز یک زمین بدون سند یا اصطلاحاً زمین قولنامهای نخرید. سند ششدانگ معتبر اولین شرط معامله است. دلیل هم این است که زمینهای قولنامهای یا مشاع معمولاً خریدار را گرفتار مسائل قانونی و حقوقی میکنند.
نکته دیگری که باید پیش از معامله به آن توجه کنید؛ طرح هادی است که مشخص میکند چه زمینهایی امکان دریافت پروانه ساخت دارند. اگر زمین شما خارج از طرح هادی باشد، حتی با داشتن سند هم نمیتوانید مجوز ساخت بگیرید.
نکته: این طرح را نباید با ضوابط تفکیک اراضی یکی بدانید؛ تنها شباهت این است که هر دو از شرایط اعطای پروانه ساخت هستند.
مورد مهم دیگر، بحث تعارضهای قانونی است. بعضی زمینها جزء اراضی ملی و منابع طبیعی هستند یا ممکن است که وقفی باشند. معمولاً هیچکدام از این زمینها مجوز ساخت نمیگیرند یا اینکه تغییر کاربریشان بسیار پیچیده و پرهزینه خواهد بود.
بهترین کار این است که قبل از خرید، استعلام بگیرید تا مطمئن شوید که زمین مشکلی برای ساختوساز ندارد.
ویژگیهای فیزیکی و طبیعی زمین
حتی اگر زمین شما موقعیت مکانی و دسترسی خوبی داشته باشد ولی خاک و زمین منطقه مقاومت لازم را نداشته باشد، تمام پروژه با مشکل روبرو میشود. مهمترین ویژگیهایی که باید بررسی کنید، عبارتاند از:
نوع خاک
زمین باید خاک مقاومی داشته باشد. بهطور مثال خاکهای رسی اصلاً مقاومت مطلوبی برای ساخت یک بنا ندارند و برای اینکه بتوانیم آنها را به مقاومت مطلوب برسانیم، باید از تکنیکهای خاصی مثل شمعکوبی استفاده کنیم که قطعاً هزینهبر هستند.
توصیه میشود پیش از خرید به کمک یک متخصص مکانیک خاک به بررسی خاک ویلا بپردازید.
شیب زمین
ویلاهایی که در زمینهای شیبدار ساخته میشوند، معمولاً چشماندازهای زیبایی دارند اما همین شیب میتواند هزینههای شما را هم افزایش دهد. اگر مهندس معمار در زمینه طراحی این ویلاها تجربه کافی نداشته باشد و بهطور مثال از تکنیکهای ایجاد اختلاف ارتفاع استفاده نکند، احتمالاً با یک پلان مسطح روبرو خواهید شد که پیادهسازی آن مستلزم خاکبرداری و خاکریزی زیادی خواهد بود. در چنین پروژههایی، انتخاب نوع سازه نیز اهمیت زیادی دارد؛ چرا که مقاومت اسکلت در برابر فشارهای جانبی و شرایط نامتعادل زمین تعیینکننده است. شما میتوانید در مقایسه اسکلت بتنی و فلزی برای ویلا جزئیات تفاوت این دو نوع سازه را از نظر هزینه، استحکام و عملکرد بررسی کنید.
جهت زمین
بهتر است زمینهایی را انتخاب کنید که جنوبی هستند. ویلاهایی که در این زمینها ساخته میشوند، بیشترین نور طبیعی را دریافت میکنند و در زمستان هم گرمتر از ویلاهای شمالی هستند. از سوی دیگر اگر زمین در مسیر بادهای شدید باشد، سازه باید بهگونهای طراحی شود که ورود سرما و گردوغبار به حداقل برسد.
بررسی انشعابات زمین ویلا
یکی دیگر از فاکتورهایی که باید در نظر بگیرید، این است که زمین مورد نظر دسترسی کامل به آب، برق، گاز و تلفن داشته باشد؛ در غیر این صورت باید هزینههای سنگینی برای گرفتن انشعابات بپردازید. از سوی دیگر اگر زمین در منطقهای فاقد شبکه فاضلاب باشد، باید برای ساخت سپتیک تانک هم برنامهریزی کنید.
تأثیر اقلیم بر ساخت ویلا
اقلیم منطقه یکی از عوامل بهشدت تأثیرگذار بر انتخاب مصالح و حتی محوطهسازی است؛ بنابراین اگر طرح خاصی در نظر دارید، باید به این موضوع هم توجه کنید که آیا پیادهسازی آن در منطقه مورد نظر امکانپذیر است یا نه. برای درک بهتر ادامه مطلب را مطالعه کنید.
اقلیم ساحلی
- مصالح: در این مناطق، رطوبت و نمک موجود در آب باعث خوردگی فلزات و فرسودگی مصالح میشود. به همین دلیل باید از فولاد ضدزنگ، بتن مقاوم در برابر رطوبت و مصالح ضد آب مثل ترمووود استفاده کنید.
- محوطهسازی: در محوطه ویلا باید گیاهانی بکارید که با اقلیم منطقه سازگار هستند. نکته دیگر این است که باید برای فضای سبز سیستم زهکشی مناسبی در نظر بگیرید تا فضای سبز در اثر بارش شدید و زیاد باران تخریب نشود.
اقلیم کوهستانی
- مصالح: در مناطق کوهستانی باید ترجیحاً از مصالح بومی مانند سنگهای طبیعی استفاده کنید که میتوانند بار برف را بهخوبی تحمل کنند. علاوه بر این میتوانید کف سازی را با پارکت انجام دهید که نسبت به سرامیک گرمای بیشتری به فضا میدهد.
- محوطهسازی: در محوطه ترجیحاً باید از گیاهان مقاوم به سرما مثل درختان کاج و سرو استفاده کنید. همچنین بهتر است که کف سازی را با سنگهای تیشهای انجام دهید تا از سُر خوردن افراد روی برف و یخ جلوگیری شود.
نکته: اگر به طراحی ویلا در دماوند فکر میکنید، حتماً به نکاتی که در بالا اشاره کردیم، توجه کنید تا بتوانید به ویلای زویاییتان برسید.
اقلیم بیابانی
- مصالح: در مناطق گرم و خشک باید در صورت امکان ضخامت دیوارها را بیشتر در نظر گرفت و از مصالحی مثل اجر استفاده کنید تا فضای داخل گرم نشود. یکی از ایدههای خوب برای ویلا سازی در این مناطق استفاده از پنلهای خورشیدی و ابگرمکن خورشیدی است.
- محوطهسازی: در این مناطق باید در محوطه ویلا از گیاهان مقاوم به خشکی و گیاهانی که به آب کمی نیاز دارند، استفاده کنید؛ مثل انواع کاکتوسها.
بررسی پتانسیل رشد ارزش ویلا در آینده
سعی کنید تا جای ممکن خرید زمین را به چشم یک سرمایهگذاری ببینید تا اگر در آینده قصد فروش یا اجاره دادن ویلا را داشتید، با مشکلی روبرو نشوید. در این راستا باید روند رشد قیمت ملک در منطقه مورد نظر، پروژههای عمرانی در حال اجرا و نزدیکی آن به جاذبههای گردشگری خاص را بررسی کنید.
سخن آخر
پیش از خرید زمین ویلا، باید آیندهنگر باشید و عوامل مختلفی را بررسی کنید تا ارزش سرمایه شما حفظ شود، به ویلای دلخواهتان برسید و درگیر مشکلات قانونی هم نشوید. ازجمله این موارد میتوان به موقعیت و دسترسی زمین، خاک، اقلیم و انشعابات اشاره کرد که در این مقاله کامل درباره همه آنها صحبت کردیم.
فراموش نکنید که یکی از حیاتیترین مراحل قانونی خرید زمین، بررسی سند ششدانگ، طرح هادی و استعلام از اداره منابع طبیعی است.
اگر هنوز هم در انتخاب زمین مردد هستید یا نیاز به مشاوره تخصصی دارید، میتوانید با ما تماس بگیرید. تیم تخصصی ما به پشتوانه پروژههای متعددی همچون مدیریت ساخت در پردیس به شما کمک میکنند که تجربه خوبی از ساخت ویلا کسب کنید.
سؤالات متداول درباره زمین ویلا
۱. زمین مناسب ویلا در شیب باید چه ویژگی داشته باشد؟
زمینهایی با شیب ۵ تا ۱۵ درصد برای ساخت ویلا مناسب هستند.
۲. برای ساخت استخر و باغچه، حداقل ابعاد زمین چقدر باید باشد؟
بهترین ابعاد زمین ویلا برای داشتن استخر و باغچه، ۲۰*۲۰ یا ۲۰*۲۵ متر است.
۳. آیا میتوان روی زمین کشاورزی ویلا ساخت؟
فقط در صورتی میتوانید این کار را انجام دهید که امکان تغییر کاربری بهصورت قانونی وجود داشته باشد.
